投資用マンションの売却のご相談が増えています

不動産登記

こんにちは。司法書士の甲斐です。

今回は不動産投資に関するお話です。

最近、不動産投資に関する情報が増えてきていまして、「副業の内のひとつ」として、不動産投資を真剣に考えている人がいらっしゃいます。

いわゆる専業でやられている方もいらっしゃるのですが、サラリーマンが行う副業としての不動産投資もけっして珍しくありません。

不動産会社のセールスマンが巧みな話術を使ってサラリーマンに投資用マンションをローンを組んで購入させ、サラリーマン側も厳しい時代ですので「収入が増えるのであれば」と購入を決意する人がいます。

が、数年経過して「やはりマンションを売りたい」と思い、僕にご相談される人が最近増えてきているんですね(最終的には信頼できる不動産会社にお願いするのですが)。

副業の一つである投資用マンションを売りたい人がなぜ増えてきているのか?

今回はその理由に迫ってみたいと思います。

1.ご相談が増えている理由(売りたい理由)

① マイホーム用の住宅ローンが組めないから

サラリーマンがローンを組んで投資用マンションを購入する年齢って、だいたい25才~30才ぐらいなんです。

そこから結婚して「じゃあ、マイホーム購入しよう!」と思う年代ってだいたい10年後ぐらいなのですが、10年後ではローン残高ってそこまで減ってない事が良くあるんです。

でも、サラリーマンとしての給料が増えているかと言うと、そうではない。

なので、そのままでは住宅ローンが組めないから投資用マンションを売却、と言う流れですね。

② フラット35で投資用マンションを購入してしまったから

これは①よりも酷い理由です。

居住用ではない投資用マンションの場合、居住用の住宅ローン(フラット35等)を使う事は、銀行との契約違反になります。

しかし、不動産会社の中には金利が低く、サラリーマンであれば審査が通りやすいこともあり「黙っていれば大丈夫」と強引にフラット35等の住宅ローンを契約をさせるケースがあります。

当然これは契約違反ですので銀行側にバレたら一括返済を求められます。

ただ「銀行に嘘をついてしまった良心の呵責」と言う理由から、投資用マンションを売却したい人が実は増えてきています。

(なお、売却の過程で居住用ではなく投資用としてマンションを購入した事が銀行側にバレる可能性はあります。)

2.投資用マンションの購入時の問題点

① 購入の目的が不明確

「投資用」マンションなので、通常は収益を得る目的で対象のマンションを購入すると思います。

しかし実際は収益に対する見立てが甘く、毎月数千円程度しか儲けが出ないと言うお話を聞きます。

また、「損益通算して所得税が安くなればそれで良い。だから儲ける必要はない」と言う視点もありますが、基本的には年収が900万円を超えなければ節税の効果が薄いとされています。

普通のサラリーマンでこの年収を超える人は中々いないでしょう。

ローンを組んだり大がかりな手続きを行って投資用マンションを購入したのに、収入面も節税面もあまり効果がない、と言う状況が良くあるのです。

これは「なぜ投資用マンションを購入するのか?」と言う目的を明確にしていなかったのが、そもそもの原因であると考えられます。

② 不動産会社の営業マンのレベル

一昔前、不動産会社の営業マンの強引な営業手法が問題になりました(契約を断った顧客を怒鳴る等)。

最近はさすがにそのような問題になる営業を行っている会社は少なくなりましたが、それでも不動産投資に関する知識が未熟な営業マンがいて、顧客に誤った情報を伝え、その情報を信じた顧客と後々トラブルになるケースもあります。

また、上記のように本来は使えないフラット35等の住宅ローンを勧める営業マンもいます。

「自分のノルマを達成するためには手段を選ばない営業マン」は、まだまだ少なくないのです。

3.まとめ

投資用マンションの出口戦略は「どのような形で売却するか?」と言われています。

高い値段で売却するのが理想ですが、しかし実際は上記のようなネガティブな理由で売却される方がいらっしゃるのです。

不動産はけっして安い買い物ではありません。投資用マンションを購入する場合、「どのような目的で購入するのか?」を明確にし、けっして営業マンに言われるがままに契約しないようにしましょう。

そして契約してしまったけれど「やはり売却したい」とお悩みの場合、お気軽にご相談下さい。

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