こんにちは。甲斐です。
最近、投資用不動産を購入した人のリアルなお話を聞く機会があり、その中で参考になった内容がありますので、今回はそれをシェアしたいと思います。
サラリーマンでも起業家でも「資産形成が大切！」なんて言われてたりする世の中ですので、不動産投資のリアルな話しについて、知っておいて損はないでしょう。
とは言え、この話し、成功体験ではありません。でも失敗なのかと言えば、そうとも言えず、なんだか微妙な感じなんです。
１．事例の紹介
その方は２０代後半のサラリーマン。
東京２３区の上の方の１Ｒマンションを投資用として購入。サラリーマンとしての収入はだいたい年収５００万円ぐらい。
家賃からローン支払い等を引いた、月々の利益はだいだい３０００円ぐらいとのこと。
この話しを聞いて、なんだが微妙な感じを受けたんです。
２．不動産投資の目的は、儲けるか節税
不動産投資の目的って、家賃収入で儲けるか減価償却・損益通算で節税するかの二つです（細かい事を言えば色々ありますが、ザックリ分けるとこの二つです）。
で、この方はどっちの目的でも効果が出ていないんですよね。
家賃収入も微妙。年収５００万円ぐらいであれば、節税効果もそこまで無い。
「不動産投資の目的」をしっかりと決めていなかったのが失敗と言えるのかも知れません。
この方、そもそも何で投資用不動産を購入したのかと言うと、「メンターから言われた」からなんです。
不動産投資界隈では良くいる「不動産投資で成功している」メンターですね。
そのメンターのセミナー等に参加して、不動産投資に興味を持ち、そのメンターの人間性にも引かれ、「ノリ」で購入したそうです。
まぁ、このブログをご覧になられている方は問題ないと思いますが、不動産は「ノリ」で購入するものではありません。
儲ける目的であれば、実際に月（年）にいくら儲けたいのか、具体的な数字を出す。節税目的であれば、いくら節税したいのか具体的な数字を出す。
不動産投資では良く「表面利回り」「実質利回り」と言う言葉が使われます。
ただこれはパーセンテージの表記なので慣れてないと具体的な数字が良く分からないんですね。
なので、実際に投資用不動産を購入する際は
・「具体的な数字として、月（年）にいくら儲かる？」
・「具体的な数字として、いくら節税できる？」
と言うパーセンテージではなく具体的な数字の予想を営業マンに問い詰めるべきでしょう。
３．投資用不動産を居住用としてローンを組むのはＮＧ
１点だけ注意点を。
不動産を購入する際、銀行のローンを利用する場合が多いのですが、この際に営業マンから
「投資用より居住用として借りる方がローンの金利が低いので、銀行には居住用と言っておきましょう」
なんてアドバイス（？）を受ける事があります。
（あと、居住用の方がローンが通りやすい、と言う理由を言って提案してくる場合があります。）
実際に居住用のローンの方が金利が低いのはその通りなのですが、投資用なのに居住用と偽ってローン契約を行うのは銀行に対する契約違反となります。
つまり、バレたらローンの残金について一括返済を求められるので絶対にこんな事はやらないで下さいね。
ちなみに「投資用なのに居住用と偽ってローンを組んでも良いのか？」
と言う質問を投資用不動産を販売している某営業マンに、司法書士である事を隠した事があるのですが、
「グレーですね。ハッハッハ。」
なんて言われました。本当にこの業界は・・・と言う感じです。
４．まとめ
不動産投資については玉石混交の世界で、悪質なメンターや不動産会社につかまってしまうと身ぐるみはがされるレベルで資産を持って行かれてしまいます。
中には投資の実体がない「ポンジ・スキーム」もありますので。
投資は自己責任です。「信頼している相手だから」と丸投げするのではなく、自分自身もしっかりと勉強するようにしましょう。
